Все договоры ренты подлежат

Все договоры ренты подлежат

Сущность договора ренты в том, что Вы оговариваете с контрагентом – одиноким стариком режим и условия ухода за ним (приобретение продуктов, питания, лекарств, вызов врача, уборка квартиры и т. п.) и в отдельных случаях ежемесячную компенсационную сумму на его проживание, а взамен после его смерти получаете право собственности на его квартиру.

Когда Вы выбираете контрагента, для сопровождения его за право наследования квартиры убедитесь в юридической чистоте сделки, что нет законных наследников, которые смогут оспорить договор в судебном порядке, заручитесь поддержкой свидетелей, в процессе ухода собирайте доказательства своей деятельности (чеки, квитанции), каждый платеж рентополучателю оформляйте должным образом (можно расписки, идеальный вариант — перечисление на счет в банке), поскольку спорные ситуации по таким договорам возникают очень часто и законные наследники 1-й, 2-й или даже 3-й очереди в судебном порядке могут отобрать у Вас отработанную квартиру.

Рента или переход права собственности с обременением

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Договором ренты может быть предусмотрена и солидарная ответственность по этому обязательству.

Суд при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется, или должно предоставляться гражданину по закону должен руководствуется принципами добросовестности и разумности. А при установлении существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств суд удовлетворяет требования получателя ренты о возврате недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо удовлетворяет требования о выплате истцу выкупной цены. При этом плательщику ренты не компенсируются расходы, понесенные в связи с содержанием получателя ренты. Поэтому плательщику ренты надо понимать, что при добросовестном исполнении обязательств, необходимо сохранять все письменные доказательства их исполнения.

Договор ренты

4) Форма и размер рентных платежей являются существенными условиями договора. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер рентных платежей увеличивается пропорционально увеличению минимального размера оплаты труда (ст.590 ГК РФ).

Помимо предмета существенными условиями договора ренты являются размер и вид ренты. Предметом договора может быть любое движимое и недвижимое имущество. По договору пожизненного содержания с иждивением предметом договора может быть только недвижимое имущество.

РЕНТА Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты ( Из книги А. А. Батяев, И. А. Дубровская « Справочник риэлтора » 2008 г. )
Одно из существенных новшеств современного российского законодательства — рента. Рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.
Договоры ренты — это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Согласно ст. 583 ГКРФ рента- это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.
Различают постоянную и пожизненную ренту. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ.
Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением — одна из разновидностей договоров ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 «Купля-продажа» и гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» ГК РФ. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГКРФ), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК РФ).
Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК РФ).
Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами — и плательщиком, и получателем ренты.
Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания), плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.
Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением — это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:
1) сделка — договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
2) право собственности плательщика ренты;
3) обременение рентой;
4) залог в пользу получателя ренты.
Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.
Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290.
В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе «Ограничения (обременения)» указывается: «Постоянная рента», «Пожизненная рента» или «Пожизненное содержание с иждивением», затем «Залоге силу закона».
Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:
1) наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);
2) указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).
При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.
Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:
1) расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);
2) судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);
3) смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ);
4) выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ);
5) в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.
Заключение договора ренты выгодно с точки зрения налогообложения, размер необходимых налоговых отчислений государству при заключении договора меньше, чем при простой купле-продаже. Обманчивое впечатление простоты указанного договора провоцирует обывателей на его заключение без предварительной консультации с юристом. Но исполнение такого договора имеет ряд личностных обязательств покупателя, которые сторонами игнорируются. Задача риэлторов — ознакомить граждан, обратившихся к ним за помощью, со всеми тонкостями при заключении договоров купли-продажи жилого помещения с пожизненным содержанием и иждивением.

Читать еще -->  На фуру какая категория

Квартира с пожизненной гарантией (Газета «Коммерсант» №101 11.06.03)
Теоретически сегодня в Москве можно купить квартиры по ценам в два-три раза ниже их рыночной стоимости. Это так называемые квартиры с обременением. То есть продающиеся вместе с жильцами. Покупателю, чтобы въехать в новое жилище, надо лишь терпеливо дождаться их естественной смерти. В плюсах и минусах такой сделки попытался разобраться корреспондент «,,Ъ»-Дома» Андрей Бакеев.
По данным риэлтерских компаний, очень дешевых квартир, которые поступают от одиноких престарелых людей, нуждающихся в постоянной опеке, на рынке всего 1-2%. Схема приобретения жилья выглядит следующим образом: вы выплачиваете владельцу квартиры фиксированную сумму (а риэлтерам — их комиссионные) и подписываете договор, в котором обязуетесь содержать престарелого владельца жилплощади до конца его дней. Такое содержание может быть денежным (не менее трех МРОТ в месяц) или натуральным (покупка продуктов, лекарств и обязательная оплата похорон). Однако на практике имеет место смешанный вариант. Размер ежемесячной платы составляет $100-150. При внешней привлекательности такой сделки покупателей на подобные квартиры найти непросто: слишком много шансов остаться без квартиры и без денег, причем даже не из-за злого умысла продавца.
По данным специалистов агентства недвижимости «Бульварное кольцо», в среднем «опека» растягивается на три- пять лет. В результате стоимость, например, однокомнатной квартиры составит около $10тыс. Для сравнения аналогичное предложение на традиционном рынке жилья стоит более $30 тыс. Но бывают и исключительные случаи. «Мы продавали в центре Москвы „двушку» с пожизненным содержанием старушки,— рассказали в „Бульварном кольце». Квартира хорошая — 60 кв. м в четырехэтажном сталинском доме. При заключении договора хозяйка потребовала, чтобы новые жильцы обеспечивали ее хорошим питанием и дорогими лекарствами. Договор был подписан. Через год бабушка умерла. На ее содержание новые хозяева потратили $5 тыс. и стали полноправными владельцами квартиры, реальная стоимость которой в десять раз больше». Риэлтеры называют такую сделку «более чем выгодной», хотя на содержание бабушки ежемесячно приходилось тратить до $400.
Кроме того, далеко не все допускаются к участию в таких сделках. По мнению эксперта компании «Кутузовский проспект» Андрея Александрова, в основном они осуществляются между родственниками. Пожилые хозяева обеспечивают себе спокойную старость и избавляют близких от муторных процедур оформления права наследства и отчисления налогов с наследованнго имущества (30% от стоимости).
Если вы родственником не являетесь, то хозяева квартиры будут долго изучать вас. В конце концов вы или заслужите их полное доверие, или попусту потеряете время. Но и при благоприятном исходе расслабляться не стоит. Во-первых, хозяин может передумать. Во-вторых, подписав договор, он может в любой момент оспорить его в суде. Для этого вам достаточно хотя бы один раз вовремя не заплатить ренту. В 99,9% случаев закон будет на стороне «обиженной старушки» — и тогда плакали ваши денежки.
Чтобы избежать неприятностей, надо все платежи осуществлять четко, вовремя и в полном объеме. Причем все платежи обязательно должны проводиться официально — например, через Сбербанк РФ. Обычной расписки недостаточно: ее очень легко оспорить в суде.
В-третьих, опасность потерять квартиру остается, даже если вы являетесь исправным плательщиком и скрупулезно исполняете все пункты договора. «Наш клиент завел специальную тетрадь, куда аккуратно записывал все, что покупал для содержания пожилой хозяйки, складывал товарные чеки, а бабушку просил подписываться под каждым пунктом,— говорит юрист „Бульварного кольца» Дмитрий Гуров.— Два месяца все шло нормально. Затем старушка взбунтовалась: из-за вас, говорит, я по частям проедаю свою квартиру. Она отказалась заверять расходы и угрожала обратиться в суд. Клиент вынужден был увеличить расходы на содержание старой хозяйки, тетрадь продолжал ежедневно заполнять, но на подпись отдавал уже раз в месяц». Дело только потому не попало в суд, что новый хозяин квартиры постоянно находился в контакте с юристами и смог грамотно выстроить линию поведения по отношению к бабушке и ее родственникам, которые внезапно объявились и стали претендовать на наследство. Здесь, по словам господина Гурова, помогло принятие нового Гражданского кодекса. «В нем прописано, что человек, купивший квартиру с обременением, является ее собственником. Без его согласия никто не может здесь прописаться»,— подчеркнул юрист.

Читать еще -->  Можно ли в воскресенье шуметь

Виды договоров ренты — существенные условия, обязанности сторон, порядок заключения и расторжения

  1. С целью исключения возможности признания сделки недействительной должнику необходимо позаботиться о получении кредитором медицинского заключения о его дееспособности.
  2. Можно избежать недоразумений между сторонами в будущем, если сразу определить сроки проведения оплаты.
  3. В случае заключения соглашения на пожизненное содержание с иждивением необходимо составить детальный перечень всех предполагаемых в качестве компенсации за недвижимость услуг.

Такой договор ренты имеет сходство с предыдущим видом – окончанием периода рентных выплат считается день смерти рентополучателя. Существуют особенности отношений сторон в этом случае – компенсация стоимости недвижимости происходит путем предоставления кредитору услуг, которые обеспечивают полное содержание и уход за ним. Это, например:

Государственная регистрация договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами — и плательщиком, и получателем ренты.

Если имущество умершего никто не наследует (наследники по закону или завещанию отсутствуют, не имеют права наследовать или не принимают наследства), такое имущество считается выморочным и переходит по закону в собственность Российской Федерации (ст.1151ГК). Не следует путать выморочное имущество с бесхозяйным имуществом, которое не имеет собственника, либо собственник которого неизвестен или от которого собственник или от которого собственник отказался (ст.225 ГК).

Читать еще -->  Мошенничество в особо крупном статья

Все договоры ренты подлежат

Лицо, получившее право на жилую недвижимость по рентному договору, имеет право продать квартиру. В этом случае, обременение в виде выплаты ренты переходит к новому владельцу. При этом, если новый владелец нарушает условия рентного договора, то лицо, заключившее договор, будет нести субсидиарную ответственность вместе с новым владельцем.

В целях защиты прав рентополучателя установлено также правило, согласно которому за просрочку рентных платежей рентополучатель обязуется выплатить проценты. Их размер регулирует договор пожизненной ренты квартиры. Если размер процентной ставки не оговорен, то его определяют в соответствии с учетной ставкой банковского процента.

Все договоры ренты подлежат

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, следовательно, возможна ситуация, когда договор на таких условиях был заключен, а гражданин, в пользу которого он заключен, к этому времени скончался. Такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения 25 .

В многочисленных комментариях к норме ст.601 ГК РФ авторы, разграничивая пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило, на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается, в первую очередь, тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое. Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты, по общему правилу, допускается только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненной ренты с иждивением форма ренты — это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей. Но при этом, в отличие от договора пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Договор ренты

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст.584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.

Это передача в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника на протяжении определенного периода времени, как правило, договора ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника. Содержание может быть как в материальном, т.е в виде определенных денежных сумм, прописанных в договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни. Все условия изначально прописываются в договоре ренты. Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами, крайний срок вступления во владение имуществом переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Так же оговаривается в течение какого времени первоночальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.

Договор ренты

Субсидиарное применение указанных правил вызывает сложности, поскольку оно не должно противоречить существу рентных отношений и особенностям правового регулирования договора ренты. Вышеизложенное свидетельствует, что сначала — приоритет норм, регулирующих рентные отношения, а потом дополнительное правоприменение норм гл. 30 ГК РФ.

Однако такие некоммерческие организации, как учреждения, созданные и финансируемые собственником, не вправе быть получателями ренты. Это объясняется тем, что согласно ст. 298 ГК учреждение не имеет вообще права отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, которое приобретено за счет средств, выделенных ему по смете. Романец Ю. В. Рента и пожизненное содержание с иждивением//Российская юстиция. -2008.-№6.-С. 24